Interview – Maître Nicolas Damas : Actualité du droit des baux d’habitation

Actualité du droit des baux d’habitation

Interview – Maître Nicolas Damas

 

Maitre Nicolas Damas, Maître de conférences à l’Université de Lorraine, est spécialiste du Droit immobilier, droit des contrats, droit de la responsabilité civile. Avocat, il est également le co-auteur de nombreux ouvrages tel que le code des baux commenté et le nouveau Dalloz Référence sur les baux d’habitation. Il publie régulièrement dans l’AJDI. 

 

1- Quelle est selon vous l’actualité jurisprudentielle la plus remarquable de cette année ? 

La Cour de cassation a délimité les champs d’application respectifs du droit de la consommation et du droit des baux d’habitation dans une décision très importante du 26 janvier 2017. En l’espèce, à propos d’une action en paiement d’un rappel de loyers et de réparations locatives, la Cour a refusé l’application du délai spécifique de prescription de 2 ans, applicable lorsqu’un professionnel agit contre un consommateur, et a privilégié la durée de 3 ans prévue par la loi du 6 juillet 1989. 

Cette décision permet d’affirmer que les règles issues de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas à souffrir de la concurrence d’autres normes, même protectrices du locataire. L’on en tire une conséquence pratique immédiate par exemple en matière de cautionnement : les mentions manuscrites de l’article 22-1 évincent les dispositions du code de la consommation. Ce n’est que si la loi du 6 juillet 1989 est muette sur tel ou tel aspect que le recours au droit de la consommation pourra être envisagé.

 

2- Dans un article publié dans l’AJDI d’avril 2017, vous avez commenté l’arrêt rendu le 17 novembre 2016 relatif à l’application immédiate de la loi ALUR à propos des pénalités de retard, considérablement alourdies, lorsque le bailleur tarde à restituer le dépôt de garantie. En quoi cette décision  ne « faisait guère de doute » ? 

Elle s’inscrit dans le prolongement d’un avis rendu par la Cour de Cassation le 16 février 2015, qui décide que de nombreuses dispositions de la loi ALUR s’appliquent aux baux en cours dès l’entrée en vigueur de cette loi, même si elles ne sont pas listées, par cette même loi ALUR, comme immédiatement applicables. Sont ainsi concernés le délai de grâce de l’article 24 (action en résiliation expulsion), et la restitution du dépôt de garantie. Il paraît évident que les dispositions nouvelles relatives au congé sont également d’application immédiate (ce que la loi Macron du 6 août 2015 a confirmé). Il est indispensable de bien appréhender le raisonnement mis en œuvre par la Cour de cassation, car des questions similaires se poseront lors des prochaines réformes.

 

3- Le 13 octobre prochain, vous animerez un atelier Omnidroit relatif à l’actualité des droits des baux d’habitation. En quoi les participants ont tout intérêt à s’inscrire à votre atelier ?  

Le droit des baux d’habitation est devenu une véritable discipline autonome, qui s’est considérablement complexifiée depuis une dizaine d’années (la loi ENL de 2006), et ce constat s’est accentué avec la loi ALUR de 2014. Cette évolution concerne tout à la fois la conclusion du bail (accroissement des mentions obligatoires, des diagnostics techniques…), son exécution (réglementation du loyer, caractéristiques du logement décent…) et sa rupture (la délivrance du congé exige aujourd’hui une connaissance très fine de la loi du 6 juillet 1989). Mais elle touche également à la procédure, avec la multiplication des délais et des notifications à réaliser dans le cadre d’une action en résiliation expulsion.

L’atelier du 13 octobre permettra aux participants de prendre connaissance des nouveautés et, surtout, de leurs implications pratiques.