Interview – Maître Samuel GUILLAUME et Monsieur Benjamin ROBINE

Fixation de la valeur locative, de l'indemnité d'occupation et de l'indemnité d'éviction en bail commercial

A Paris les 11 mai, 4 septembre et 7 décembre 2017

 

 

La fixation de la valeur locative, de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation relèvent de la stratégie patrimoniale à adopter en fin de bail par l’une ou l’autre des parties : quel prix pour le loyer de renouvellement ? Quelle indemnité en cas de sortie du contrat ? Et de maintien dans les lieux avant versement ? Comment procéder aux calculs depuis la loi Pinel ? Bailleur et preneur doivent en connaître les modalités d’évaluation pour défendre au mieux leurs droits en adoptant la meilleure stratégie.

 

Découvrez l'avis de nos deux experts formateurs sur le sujet :


Maître Samuel GUILLAUME est avocat au Barreau de Paris, associé du cabinet BLATTER, SEYNAEVE & ASSOCIES. Il intervient essentiellement dans le conseil et le contentieux relatifs aux baux commerciaux sur tous patrimoines (bureaux, commerces, centres commerciaux, locaux d’activité, établissements de santé, etc.) pour des acteurs majeurs du secteur immobilier. 

Monsieur Benjamin ROBINE est expert près la cour d’appel de Paris en estimations de fonds de commerce, indemnités d’éviction et valeurs locatives. Il assure depuis 2012 la direction du cabinet d’expertise ROBINE & ASSOCIÉS, société d’experts en estimations immobilières et spécialistes de la propriété commerciale, pour une clientèle française et internationale.

 

1- Les années 2015 et 2016 auront été celles de la grande réforme du statut des baux commerciaux, l’année 2017 celle de la réforme du droit des contrats. Quelles conséquences sur les techniques d’évaluation en bail commercial ?

 

Les modifications apportées par la Loi PINEL, la plus importante réforme en la matière depuis 1972, apportent des bouleversements majeurs dans l’approche du renouvellement du bail, particulièrement dans le cadre de la fixation du loyer. 

Nous avons en particulier tous à l’esprit ce que la pratique a appelé le « plafonnement du déplafonnement », mesure qui consiste à limiter, dans certains cas, l’augmentation de loyer déplafonné tant en renouvellement qu’en révision à raison pour chaque année, de 10 % du loyer de l’année précédente, sans égard pour la véritable valeur locative, et qui a aussi des incidences notables sur l’estimation de l’indemnité d’éviction. 

Quant à l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, elle est effectivement entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et pourrait là encore avoir des incidences sur la fixation du loyer ou de l’indemnité d’éviction, étant rappelé néanmoins qu’elle ne s’applique qu’aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur.

 

2- Par l’arrêt du 3 novembre 2016, la Cour de cassation considère que « la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative ». Cet arrêt a-t-il un impact significatif sur la fixation de la valeur locative ?


Cet arrêt de la Cour de cassation est effectivement très important en ce qu’il confirme la validité des clauses confiant au juge la fixation du loyer minimum garanti. De façon inattendue, cet arrêt précise également qu’il y a lieu d’apprécier l’abattement sur la valeur locative qui découle de l’obligation de verser une part variable, en sus du loyer minimum garanti, ce qui suscite de très nombreuses interrogations et critiques doctrinales. 

 

3- Le 11 mai 2017, vous animerez notre formation « fixation de la valeur locative, de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction en bail commercial ». A qui s’adresse-t-elle ? En quoi cette formation peut aider les futurs participants dans leur pratique ? 

 

En ce domaine, il nous a paru nécessaire d’associer le chiffre et le droit, l’expert et l’avocat. Et les questions posées sont évidemment multiples : Comment obtenir la valeur locative lors du renouvellement - préserver le niveau actuel de revenu - estimer la rentabilité interne de l’éviction du preneur ...

La formation dispensée, qui se veut interactive, s’appuiera sur des cas pratiques permettant de maîtriser les mécanismes complexes et d’adopter la meilleure stratégie !

Elle s’adresse donc à tous ceux qui travaillent dans le secteur de l’immobilier ou au service de l’immobilier (développement, financement, investissement, promotion, commercialisation, gestion opérationnelle, directions juridiques, immobilières et financières,  conseils, représentants de collectivités, etc.).

 

Découvrez le programme complet de la formation "Fixation de la valeur locative, de l'indemnité d'occupation et de l'indemnité d'éviction en bail commercial".