Fixation de la valeur locative, de l'indemnité d'occupation et de l'indemnité d'éviction en bail commercial

La fixation de la valeur locative, de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation relèvent de la stratégie patrimoniale à adopter en fin de bail par l’une ou l’autre des parties : quel prix pour le loyer de renouvellement ? Quelle indemnité en cas de sortie du contrat ? Et de maintien dans les lieux avant versement ? Comment procéder aux calculs depuis la loi Pinel ? Bailleur et preneur doivent en connaître les modalités d’évaluation pour défendre au mieux leurs droits en adoptant la meilleure stratégie.

Objectifs de la formation

    Calculer la juste évolution du loyer en cas de renouvellement du bail

    Calculer l’indemnité d’éviction en cas de disparition ou transfert du fonds lié à un refus de renouvellement du bail

    Calculer l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction

Ref : KIBX0005
DUREE : 1 jour / 9h à 18h
TARIF : 895,00 € HT
*Repas inclus exclusivement pour les formations sur Paris

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Programme

Fixation de la valeur locative des locaux à usage commercial

  • À l’entrée : cas de fixation du loyer au-dessus ou au-dessous de la VL
  • Au cours du bail : cas de la modification des FLC en cours de bail, cas de la révision de l’article L.145-39
  • Au renouvellement du bail : critères de la VL, principes de pondération, cas de déplafonnement
  • Fixation de la VL depuis le 1er septembre 2014 : loi Pinel, choix de l’indice et limitation du déplafonnement
  • Cas particuliers : loyers de grande surface, loyers décapitalisés, clauses augmentatives ou diminutives du prix, secteurs en progression, incidence du e-commerce sur le fond, etc.

Fixation de la valeur locative des bureaux

  • Critères : surface, secteur géographique, charges d’exploitation, etc.
  • Loyer de renouvellement : usage exclusif ou mixte, charges exorbitantes
  • Changement d’usage des locaux : affectation commerciale

Fixation de la valeur locative des locaux monovalents

  • Référence aux usages de la profession
  • Cas de l’hôtellerie, des complexes cinématographiques, des cliniques, etc.

Calcul de l’indemnité d’éviction

  • Situation de refus de renouvellement du bail
  • Appréciation du préjudice : date et critères d’évaluation (disparition ou transfert de fonds)
  • Cas de l’éviction en cours de bail
  • Évaluation de la valeur de remplacement du fonds lié à la perte de clientèle

Cas pratiques : méthodes de valorisation par le CA, la rentabilité, la recette journalière

  • Évaluation de la valeur de déplacement du fonds sans perte de clientèle

Cas pratique : calcul du différentiel de loyer

  • Indemnités accessoires : déménagement, droits de mutation, trouble commercial, indemnités de licenciement, etc.
  • Questions spécifiques : imposition de la plus-value, fonds déficitaires, fonds en location gérance, prescription de l’action en fixation

Calcul de l’indemnité d’occupation

  • Les situations ouvrant droit à indemnité d’occupation : incapacité au maintien dans les lieux, refus de renouvellement, repentir, droit d’option, etc.
  • Calcul de l’indemnité statutaire
  • Valeur locative et abattement de précarité
  • Question du paiement des charges et taxes
  • Révision de l’indemnité d’occupation
  • Fixation contractuelle de l’indemnité en cas de résiliation
  • Fixation judiciaire de l’indemnité : valeur locative et caractère compensatoire du préjudice subi par le bailleur
  • Prescription des actions en fixation et en paiement de l’indemnité

Exercices de calcul


Découvrez l'avis de nos deux experts formateurs sur le sujet Maître Samuel GUILLAUME et Monsieur Benjamin ROBINE.

Responsables juridiques et financiers, responsables immobiliers, avocats, administrateurs de biens, notaires, huissiers, experts-comptables

Techniques d’évaluation chiffrées

  • Monsieur Samuel GUILLAUME

    Avocat associé du cabinet Blatter Seynaeve et Associés

  • Monsieur Benjamin ROBINE

    Expert près la cour d’appel de Paris