Formation : Fixation de la valeur locative, des indemnités d'occupation et d'éviction en bail commercial

Introduction
à la formation

La fixation de la valeur locative, de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation relèvent de la stratégie patrimoniale à adopter en fin de bail par l’une ou l’autre des parties : quel prix pour le loyer de renouvellement ? Quelle indemnité en cas de sortie du contrat et de maintien dans les lieux avant versement ? Bailleur et preneur doivent connaître les modalités d’évaluation pour défendre au mieux leurs droits en adoptant la meilleure stratégie.

Objectifs

Calculer la juste évolution du loyer en cas de renouvellement du bail

Calculer l’indemnité d’éviction en cas de disparition ou transfert du fonds lié à un refus de renouvellement du bail

Calculer l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction

Programme

Fixation de la valeur locative des locaux à usage commercial

À l’entrée : cas de fixation du loyer au-dessus/au-dessous de la valeur locative

Au cours du bail : cas de la modification des facteurs locaux de commercialité en cours de bail, cas de la révision de l’article L.145-39 du Code de commerce

Au renouvellement du bail : critères de la valeur locative, principes de pondération, cas de déplafonnement

Fixation de la valeur locative depuis le 01/09/2014 : loi Pinel, choix de l’indice et limitation du déplafonnement

Cas particuliers : loyers de grandes surfaces, loyers décapitalisés, clauses augmentatives ou diminutives du prix, secteurs en progression, incidence du e-commerce sur le fonds, etc.

Fixation de la valeur locative des bureaux

Critères : surface, secteur géographique, charges d’exploitation, etc.

Loyer de renouvellement : usage exclusif ou mixte, charges exorbitantes

Changement d’usage des locaux : affectation commerciale

Fixation de la valeur locative des locaux monovalents

Référence aux usages de la profession

Cas de l’hôtellerie, des complexes cinématographiques, des cliniques, etc.

Calcul de l’indemnité d’éviction

Situations de refus de renouvellement du bail

Appréciation du préjudice : date et critères d’évaluation (disparition ou transfert de fonds)

Cas de l’éviction en cours de bail

Évaluation de la valeur de remplacement du fonds lié à la perte de clientèle

Cas pratiques : méthodes de valorisation par le CA, la rentabilité, la recette journalière

Évaluation de la valeur de déplacement du fonds sans perte de clientèle

Cas pratique : calcul du différentiel de loyer

Indemnités accessoires : déménagement, droits de mutation, trouble commercial, indemnités de licenciement, etc.

Questions spécifiques : imposition de la plus-value, fonds déficitaires, fonds en location-gérance, prescription de l’action en fixation

Calcul de l’indemnité d’occupation

Situations ouvrant droit à indemnité d’occupation : incapacité au maintien dans les lieux, refus de renouvellement, repentir, droit d’option, etc.

Calcul de l’indemnité statutaire

Valeur locative et abattement de précarité

Question du paiement des charges et taxes

Révision de l’indemnité d’occupation

Fixation contractuelle de l’indemnité en cas de résiliation

Fixation judiciaire de l’indemnité : valeur locative et caractère compensatoire du préjudice subi par le bailleur

Prescription des actions en fixation et en paiement de l’indemnité

Exercices de calcul

Public & prérequis

Publics concernés

Responsables et collaborateurs des services juridiques et financiers, responsables immobiliers, avocats, administrateurs de biens, gestionnaires de patrimoine immobilier, agents immobiliers, mandataires en transaction immobilière, notaires, huissiers, experts-comptables

Prérequis

Avoir des connaissances générales en droit immobilier ou avoir préalablement suivi la formation « Droit immobilier : les fondamentaux », p.185

Lieu et accès

Dalloz Formation
45, rue Liancourt - 75014 Paris

01 40 64 13 00

En bus (28, 38, 58, 68, 88, 91)
En métro (Denfert Rochereau : lignes 4 et 6, Gaîté : ligne 13
En RER (Denfert Rochereau : ligne B) et à pied depuis la gare Montparnasse